"Die Presse"
IMMOBILIEN 10. April 2010 Nr. 02
VILLEN
In der Krise blieben die Preise konstant. Als Anlage eignen sich Villen aber nicht: Man muss ständig Geld hineinstecken. VON BEATE LAMMER
Immer wieder investieren
Die Wirtschaftsflaute hat so manche Immobilie billiger gemacht.
Villen zählen nicht dazu. Zwar findet sich oft nicht mehr so rasch ein Käufer wie früher: "Es gibt jetzt weniger Unternehmer, die für ihre Direktoren oder Auslandsmitarbeiter Villen erwerben", stellt die Immobilienmaklerin Gabi Spiegelfeld fest.
Doch die potenziellen Villenverkäufer können es sich meist leisten zu warten - so lange, bis sich eine Botschaft oder ein wohlhabender Unternehmer findet, der den gewünschten Preis zahlt.
Ausweichen nach Klosterneuburg
Der ist vor allem in Wien-Döbling oft exorbitant. Tendenz steigend.
Villen, für die man vor zwanzig Jahren zehn Millionen Schilling (750.000 Euro) hinlegte, kann man heute um vier Millionen Euro verkaufen, berichtet Spiegelfeld. Auch Preise von neun Millionen Euro sind im 19. Bezirk keine Seltenheit. "Da muss dem Käufer aber alles passen", sagt die Maklerin. Wenn das Objekt über keine Wandheizung verfügt oder man durchs Wohnzimmer ins Esszimmer gehen muss, sei die Käufersuche schwer. Denn wer so viel Geld hat, würde lieber selbst bauen.
Wer im 19., 18., oder 13. Wiener Gemeindebezirk nichts mehr findet (oder es sich nicht leisten kann), weicht oft nach Klosterneuburg oder Perchtoldsdorf aus. "Dabei kommt es selten vor, dass Leute, die in Döbling etwas suchen, nach Hietzing ziehen", stellt Peter Marschall von Marschall Immobilien fest. Döblinger würden nach Klosterneuburg, Hietzinger nach Perchtoldsdorf ausweichen. Auch im 14., 17., 16. und 23. Bezirk entstünden kleinere Villengegenden. Im Wiener Speckgürtel erhält man auch schon Objekte um 700.000 Euro aufwärts, berichtet Spiegelfeld.
Teurer logiert man in Salzburg und Umgebung, allen voran am Mönchsberg und am Nonnberg. Bei Zweitwohnsitzen liegen auch das Salzkammergut, die Gegenden um die Kärntner Seen sowie Kitzbühel im Trend.
Die Lage allein macht freilich noch keine Villa
"Objekte mit 120 Quadratmeter Wohnfläche sind keine Villen, ebenso wenig wie solche mit 400 Quadratmetern, aber ohne gute Ausstattung", sagt der Immobilienmakler Alexander Kurz. Eine Villa sei eine Kombination aus Größe, guter Qualität - und Lage. Manchmal ließen Unternehmer neben ihrem Betriebsgebäude eine Villa errichten, auch wenn dort keine Villengegend sei, berichtet Kurz. Solche Objekte seien dann aber schwer zu verkaufen.
Zum Ladenhüter werden auch Häuser, in die jahre- oder jahrzehntelang nicht investiert wurde. "Man sollte jedes Jahr eine Kleinigkeit ausbessern, wenn man nicht will, dass die Immobilie an Wert verliert", rät Spiegelfeld. Etwa die Fliesen im Bad oder Teile des Gartens. Nicht jede Investition erhöhe jedoch die Chancen auf ein guten Kaufpreis.
"Wenn jemand einen Springbrunnen anbringen lässt, den der potenzielle Käufer gleich wieder abreißen lassen will, kann man deswegen nicht auf einen höheren Preis hoffen." Auch große Glasanbauten, die man ständig reinigen müsse, seien nicht jedermanns Geschmack. Generell gilt: Je neutraler die Einrichtung, desto eher findet man einen Abnehmer.
Auch der Baustil unterliegt dem Zeitgeschmack: Gute Preise erzielten Stilvillen, die um 1900 errichtet wurden, und moderne Villen aus den letzten Jahren, stellt Marschall fest. Dagegen entspreche das, was in den Siebziger- und Achtzigerjahren gebaut wurde (viel Messing, dunkles Holz), nicht mehr dem heutigen Geschmack. "Heute ist alles eher kubistisch, es gibt einen Trend zu Flachdächern und klaren Formen."
Vermieten rechnet sich nicht
Die meisten Käufer erwerben eine Villa aber ohnedies, um selbst darin zu wohnen. Die Hoffnung auf Wertsteigerung spielt nur am Rande eine Rolle. Auch werden Villen selten vermietet. "Es kommt höchstens vor, dass jemand eine Villa kauft, weil er sich das Grundstück sichern will, damit dort später einmal der Sohn oder die Tochter wohnen kann", stellt Kurz fest. Bis es so weit sei, würden die Objekte vermietet. Eine hohe Rendite könne man damit aber nicht erzielen. Als Anlageobjekt eignen sich Zinshäuser und Wohnungen jeden falls besser als Villen."